新2网址大全(www.22223388.com):陈智銮:投资唐楼 小心按揭被拒

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【明报专讯】唐楼一样平常指没有电梯的旧式楼宇,投资唐楼需要注重几个地方。

第一,在敍做银行贷款时,银行可能会由于物业的差异条件作出批核,最近有一个案例是一名业主被银行拒绝批出按揭,由于他新购入的单元在验楼时被发现曾有改建,最终要挞订。由此可见,领会清晰单元有没有改建或僭建十分主要,申请按揭前更要和银行有足够的相同。顺带一提,如物业是出租单元,按揭成数最多只有五成,准买家要有足够的资金成交。

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第二,随着楼龄增添,唐楼所需维修开支会直线上升,包罗验楼、 验窗、维修漏水、加固混凝土等等,参考市建局的资讯平台,近年单是一次强制大维修每户便需近10万元,如耐久持有老旧单元,连同其他维修费可能高达数十万元,若设计投资唐楼,最好预留一笔维修基金以备久远的维修开支。

第三,若果交予别人处置租务,若何选择合适治理者是主要议题,若物业治理不善,遇上拖租及租霸的机率会更高。至于租务回报,最近差饷物业估价署宣布了最新的私人住宅租金回报数据,租金回报率今年平均约2厘。至于唐楼的租值,则因应区域、楼龄、层数等略有差异。李先生宜先领会投资物业的各项资讯再作设计。

唐楼价值需详细剖析不宜道听涂说

第四,唐楼久远能否「被收购」,并非只看物业楼龄,还要参照许多因素,包罗方单条款、生长潜力、业权漫衍等等,一座旧楼或唐楼有没有重修价值,当中涉及许多专业知识和商业判断,需要详细剖析,而且何时会被收购,差异可以很大,不宜道听涂说。

下面引一个例子给李先生参考:以市场平均价钱盘算,一间500呎的单元,市值约400万元,出租物业最高可敍做五成按揭,假设50年楼龄,按揭可试做20年,支付五成,共200万元首期,再盘算印花税、佣金、状师费等支出,总共约210万元,以张先生的现金水平是足够的,现行利息下每月供款约9500元,按月供比例及按压力测试张先生都能轻松达标。

最后,明了到李先生与大部门专业人士都一样,时间都投放于专业领域,没有时间处置其他事务,然而,理财与生涯息息相关,李先生除了向身边同伙听取意见外,更应该谘询专业人士,制订合适的理财方案,并定期检视成效,方为上策。

信达兴业董事

[陈智銮 理财信箱]


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  •  UG环球(www.ugbet.us)
     发布于 2021-11-09 00:03:21  回复
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    贼美丽的文~

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